Documentos para vender casa em Portugal: a lista completa

Vender uma casa em Portugal não se resume a encontrar comprador. Entre a decisão de vender e o dia da escritura há um percurso documental que, quando tratado a tempo, corre sem sobressaltos — e que, quando fica para a última hora, pode atrasar o negócio. Esta é a lista completa dos documentos necessários, com uma explicação simples do papel de cada um.

Antes de anunciar: o certificado energético

O certificado energético é o único documento obrigatório logo na fase de promoção do imóvel: sem ele, a casa não pode sequer ser anunciada. É emitido por um perito qualificado, que avalia o desempenho energético da habitação — isolamento, janelas, sistemas de climatização — e lhe atribui uma classe, que deve constar do anúncio. Além de cumprir a lei, um bom certificado é um argumento de venda: diz ao comprador o que pode esperar em conforto e consumos.

Os documentos do imóvel

Caderneta predial urbana. É o retrato fiscal da casa e obtém-se no Portal das Finanças. Identifica o imóvel junto da Autoridade Tributária e indica as áreas, a localização e o valor patrimonial. O comprador — e o banco dele — vai querer confirmar que tudo bate certo com a realidade.

Certidão permanente do registo predial. Emitida pela conservatória, é a prova de quem é, de facto, o proprietário, e revela se existem ónus ou encargos sobre o imóvel, como hipotecas ou penhoras. É um dos documentos mais escrutinados em todo o processo, porque protege o comprador de surpresas.

Licença de utilização. Emitida pela câmara municipal, atesta que o imóvel está autorizado para o fim a que se destina — habitação, comércio ou outro. É exigida para imóveis construídos depois de 1951; os anteriores a essa data estão, regra geral, dispensados, embora convenha conseguir demonstrar a antiguidade da construção.

Ficha técnica da habitação. Obrigatória para imóveis posteriores a 2004, descreve as características técnicas e funcionais da casa: materiais, equipamentos, intervenientes na obra. Funciona como o "manual" do imóvel e é entregue ao comprador.

Situações particulares: crédito e herança

Distrate de hipoteca. Se ainda existe um empréstimo sobre a casa, o banco emite este documento a confirmar a liquidação da dívida, o que permite cancelar o registo da hipoteca. Na prática, é habitual tratar-se disto em articulação com a escritura, com o empréstimo a ser liquidado com o valor da venda.

Habilitação de herdeiros. Quando o imóvel chegou por herança, é preciso comprovar quem são os herdeiros e a que título vendem. A habilitação de herdeiros faz precisamente isso: identifica formalmente os sucessores do anterior proprietário. Sem ela, e sem o registo do imóvel a favor dos herdeiros, a venda não avança.

Documentos pessoais e o dia da escritura

Faltam os mais óbvios: os documentos de identificação de todos os proprietários, com o respetivo número de contribuinte. Se algum dos vendedores não puder estar presente, será necessária uma procuração com poderes para o ato. No dia da escritura, toda a documentação é conferida — e é exatamente por isso que vale a pena reuni-la com antecedência. Qualquer inconsistência entre a caderneta, a certidão e a realidade física do imóvel pode obrigar a correções que demoram, com o comprador à espera do outro lado.

A boa notícia é que nada disto tem de ser um labirinto. Na Azemedi, imobiliária familiar de Vila do Conde com mais de vinte anos de atividade (AMI 6240), acompanhamos os proprietários em todo o processo documental, do certificado energético à escritura. Se está a pensar vender, fale connosco: ajudamos a pôr os papéis em ordem antes de pôr a placa na janela.